Az Otthon Start program új lehetőségeket kínálhat az albérletpiacon – az Ingatlan.com elemzése szerint ez a kezdeményezés jelentős hatással lehet a bérleti díjakra és a kereslet alakulására.

Az első lakásvásárlóknak meghirdetett program átalakítja az albérletpiacot is, mivel sok fiatal bérlés helyett vásárolhat, ami fékezheti a bérleti díjak emelkedését és tovább növelheti a kínálatot.

A magyar ingatlanpiac új korszakába léphet az Otthon Start program révén, amely a "venni vagy bérelni" kérdéskörét új megvilágításba helyezi. E program keretében a potenciális lakástulajdonosok számára lehetőség nyílik legfeljebb 50 millió forint összegű, kedvező kamatozású lakáshitel felvételére, mindössze 10 százalékos önrész mellett, amely az első lakás megvásárlását segíti elő. Az ingatlan.com legfrissebb elemzése szerint a lakhatási költségek összehasonlítása során a vásárlás egyre inkább vonzó alternatívaként tűnik fel. Az elemzés során a 50 négyzetméteres használt lakásokra felvett kedvezményes hitel törlesztőrészleteit vetették össze a különböző budapesti kerületek, valamint a vármegyeszékhelyek típikus eladási árával és bérleti díjaival, ezzel is segítve a döntés meghozatalát.

Budapesten, ha egy tipikus 50 négyzetméteres használt lakást nézünk, az Otthon Start program keretein belül a havi törlesztőrészlet alacsonyabb, mint a bérleti díj. A maximum 50 millió forintos hitel havi törlesztőrészlete körülbelül 237 ezer forint, míg az átlagos bérleti díj ennél magasabb, 250 ezer forint körüli összeg. Az ingatlan megvásárlása esetén azonban a vételár és a hitel közötti különbséget önerőből kell biztosítani, ami Budapesten átlagosan 17 millió forintot jelent - mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Kiemelte, hogy Budapesten nehéz átlagos lakást találni, mivel a bérleti díjak és a lakásárak kerületenként eltérőek, ez pedig komoly lehetőségeket nyújt az első lakásvásárlóknak. Az Otthon Start program keretében kilenc fővárosi kerületben a pályázók 10%-os önrészt igényelhetnek, amelynek összege általában 4,4-6,9 millió forint között mozog.

Az ingatlan.com legfrissebb statisztikái alapján a használt lakások piaca egyre inkább a fiatal első lakásvásárlók figyelmének középpontjába kerül, különösen bizonyos átmeneti kerületek és külső városrészek esetében. Ilyen például a X., IV., XIV. és a XV-XXIII. kerületek, amelyek most népszerű választási lehetőségek. A legszembetűnőbb eltérés a hiteltörlesztések és a bérleti díjak között a belvárosi kerületek, valamint a legnagyobb ingatlanpiaci kínálattal bíró XI. és XIII. kerületekben tapasztalható. Itt azonban a vásárlók számára a szükséges önrész összege átlagosan elérheti, sőt meg is haladhatja a 15 millió forintot. Továbbá, a 1,5 milliós négyzetméterár-korlát miatt az első lakásvásárlók jelentős korlátozásokkal szembesülnek, és csak egy szűkebb ingatlanválasztékból tudnak válogatni.

Jobban preferálnám a 40 négyzetméteres teret.

Az ingatlan.com szakértője szerint a vevők több lehetőséget is mérlegelhetnek a megfizethető első lakás megszerzése érdekében. "Ha valaki egy 50 négyzetméteres lakás bérlése helyett egy 40 négyzetméteres használt lakást vásárol, akkor szinte minden kerületben és megyeszékhelyen pozitívra jön ki a vásárlás mérlege, és az önerő is jóval kisebb lehet. Ha a magasabb ingatlanárak miatt az eddigi bérlők vevőként másik városrészt választanak otthonként, akkor is alacsonyabb hiteltörlesztőt tudnak elérni a meglévő bérleti díjaikhoz képest" - mondta el Balogh László. Az Otthon Start program slágerei mindezek miatt a 30-45 négyzetméteres garzonlakások lehetnek a nagyvárosokban.

Érdekesség, hogy Debrecenben is szinte ugyanaz a helyzet rajzolódik ki, mint Budapesten. A többi nagyvárosban a matematikai mérleg nyelve legfeljebb csak azért billenhet a bérlés irányába, mert ott a fővárosinál jóval alacsonyabbak a bérleti díjak, a szükséges önrész összege viszont a budapestinek a töredéke. Ez a tendencia azt sugallja, hogy nem csak a fővárosban, de a többi nagyobb településen és egyetemvárosban is komoly lendületet kaphatnak a vásárlások.

Hogyan formálja át a program az albérletpiacot?

Az ingatlan.com szakértője szerint a program bevezetése komoly átalakulást hozhat a lakhatási piacon, akár már az idei egyetemi és főiskolai felvételi ponthatárok kihirdetésekor. Sok szülő a bérlés helyett a vásárlást helyezheti előtérbe nagykorú gyermeke lakhatása kapcsán. Sőt, mivel az egyetemisták jelentős része már munkát is vállal tanulmányai mellett, így a bérlés helyett maguk a diákok is a vásárlás mellett dönthetnek, ha az önerőben a szülők segíteni tudnak.

"A program hatására jókora fizetőképes kereslet eshet ki az albérletpiacról, ami tovább lassíthatja a bérleti díjak emelkedését" - értékelte a helyzetet Balogh László. Az év elején befektetői rohamban sokan lehetnek olyanok, akik kifejezetten a nyári albérletrohamra tartogatták a megvásárolt lakásukat, ami a felvételi ponthatárok kihirdetésekor indul. Emiatt az albérletkínálat még tovább nőhet, ami még inkább lassíthatja az albérletdrágulás ütemét és tovább mérséklődhetnek a bérbeadásból származó amúgy sem túl magas hozamok. A szakértő szerint ez a tendencia távolabb tarthatja azokat a befektetőket az ingatlanpiactól, akik elsősorban kiadásból hasznosítanák a megvásárolt ingatlant. A befektetők számának csökkenése pedig mérsékelheti a lakáspiaci keresletet, ami az eladó lakások drágulását is enyhítheti.

Az Otthon Start program miatti keresletnövekedés az első lakásvásárlók részéről, és az általuk okozott adásvételi láncreakció a magasabb forgalom miatt emelkedő pályán tarthatja a lakásárakat. A kamattámogatott hiteleket azonban nehezebb beépíteni a lakásárakba, ezért drasztikus drágulásra középtávon nem igazán lehet számítani. A befektetők várhatóan kisebb aktivitása pedig tovább lassíthatja a lakásdrágulást. Amikor lezajlik az Otthon Startos vevők első nagy hulláma, amely valószínűleg 2026 tavaszán várható, a lakáspiaci áremelkedési tempó is alacsonyabb fordulatszámot vehet fel. Az Otthon Start program tehát a következő időszakban jelentősen átalakíthatja a hazai lakhatási stratégiákat, különösen a fiatalok és az egyetemisták körében, hosszú távon befolyásolva mind a bérleti, mind az adásvételi piac dinamikáját.